持ち家と賃貸ではどちらが得か
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- 日時： 2012/02/20 04:29
- 名前： 持ち家と賃貸ではどちらが得か
- （＊）持家派 - Wikipedia
持家派は、人生設計上、自身の資産として住宅を取得するべきだ、とする人々。必ずしも住宅は自身の資産でなくても構わないとする賃貸派と対比する文脈で用いられることが多い。
持家派の主張；
家賃や引越費用は、いくら支払っても何も残らない。
一国一城の主たるべし。
自身に合った住宅を借りることは困難。
老齢になって住宅を借りることは困難である。
住宅には担保価値があり、与信範囲が増える。
賃貸派の主張；
住宅ローンはレバレッジが効きすぎ。
治安の悪化などに対して、引越が容易。
持ち家は、カントリーリスクもヘッジできない。
まだまだ地価下落は続くだろう。
日本の住宅ローンはリコース・ローンなので借手のリスクが高すぎる。
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（＊）森永卓郎の経済探偵録「持ち家VS賃貸」どちらが得か？ （2004年08月12日）
ttp://wizbiz.jp/MagazineArticle.do?magazineid=1&articleno=32
持ち家と賃貸とどちらが得かというのは、ある意味で終わりのない論争だ。週刊誌や住宅雑誌で、この話題が絶えたことは一度もない。しかし、私はいつもこの論争に違和感を覚えてきた。なぜなら、この論争が家を借りた場合と買った場合で、どちらが安くつくかという単純な比較で行なわれているからだ。
そうした比較はおかしい。支払額が同じなら、たとえ古くなっても、後に家が自分のものとして残る持ち家のほうがよいに決まっている。それでは、どうすれば正しい比較ができるのか。私は、次のように計算するのが正しいと思う。
たとえば3000万円のマンションがあったとする。そのうち土地代が1000万円だとすると、残りの2000万円がこのマンションの使用価値だ。マンションの耐用年数を35年とみると、月間の減価償却費は４万7619円。これに管理費と修繕費、そして固定資産税を加えても７万円前後だろう。
この７万円と家賃を比べたときにどちらが安いかというのが、持ち家が有利か賃貸が有利かの基本的な比較になる。3000万円するマンションの家賃が７万円ということはあり得ないから、私の計算では絶対に持ち家が有利になるのだが、もしそうなら、もっと家賃が下がってバランスするはずだ。なぜそうならないのか。
じつは、持ち家を買うということは、土地への投資がセットになっている。たとえば、3000万円のマンションの例でいえば、好むと好まざるにかかわらず、1000万円分の土地がついてきてしまうのだ。
その土地の値段が下がっている。たとえば、６大都市圏住宅地の市街地価格指数は、1990年度が21,002で、2003年度は7,497となっている。13年間で64.3％も下がった勘定になる。この値下がり分は、持ち家の人にはすべて降りかかってくるが、賃貸の人にはかからない。だから、この10数年間、持ち家派はつねに負け組だったのだ。
しかも多くの人が、まだこの地価下落は続くと考えている。だから、家賃が地価下落による損失を織り込んで、割高になっているのだ。
それでは、いまの時点で持ち家がよいのか、賃貸がよいのか。持ち家には地震や火災で資産価値を失うリスクがあるとか、簡単に住み替えができなくなるというデメリットもある。だが、自由にいじれたり、高齢期の住処を安心して確保できるというメリットもある。
しかし、経済的にみたとき、一番大きなポイントは、今後も地価が下がり続けると考えるか否かだ。私は、それほど遠くない将来に地価は底を打つと考えているので、持ち家のほうがよいと思う。
ただし、住宅ローンを組んで家を買う場合には、十分な注意が必要だ。今後、景気が回復すると金利は上昇する。そのときに、短期固定や変動金利の住宅ローンを抱えていると、ローンを返済できずに破綻してしまう可能性がある。
たとえば、変動金利の住宅ローンの金利は、一般に短期プライムレートに１％を加えた率に設定されている。1990年の短期プライムレートは8.25％だったから、ローン金利が二桁というのも今後十分ありうる話なのだ。だから、多少割高でも、借りるなら長期固定金利を選ぶべきだろう。
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（＊）結局住宅は「購入」と「賃貸」どっちが得？ 専門家が解説
（女性セブン2010年11月11日号）
ttp://www.news-postseven.com/archives/20101029_4692.html
不動産は大きな買い物なので慎重になりたい。購入と賃貸、長い目で見たときどっちが得なのだろうか。
「部屋の広さや立地などが同じ条件の住宅で、購入した場合と賃貸し続けた場合でシミュレーションすると、ローン支払い総額と賃貸料総額はほとんど変わりません。 購入した場合は家が資産として残るのがメリットですが、メンテナンス、リフォーム代などがかかるのでデメリットもあります」（不動産コンサルタントでさくら事務所代表の長嶋 修さん）
しかし家を持つことには、精神的な充足感など“プライスレス”な価値もある。買い時のいまこそ購入したいかたは、以下のことに注意しよう。
「住宅ローンを組む場合、金利が低い変動型にばかり目がいきがちですが、変動型は月々の返済額が上がるリスクがあります。いまは最も低い金利になっているので、今後は上がる可能性しかありません。“変動型”で月々の返済額をギリギリに設定すると、金利が上がったときに返せなくなってしまいます。長期の固定金利にも目を向けることをおすすめします」（長嶋さん）
一方、現在賃貸で暮らす家庭やこれから新たに住宅を借りる人には、こんなアドバイスも。
「一度、周辺の相場を調べてみては。マンションの空き家率は年々高まっていて、家賃が下がっています。家賃が相場より高かった場合は、更新時に値切り交渉すると下げてくれる可能性が高いですね」（長嶋さん）
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（＊）賃貸住宅の方が持ち家より30年で2000万円トクと専門家断言
（週刊ポスト2010年12月10日号）
ttp://www.news-postseven.com/archives/20101203_7069.html
家は買うべきか、買わざるべきか――。まだマイホームを購入していない人にとっては悩ましい選択だが、住宅事情に詳しいファイナンシャルプランナーの紀平 正幸氏の答えは明快だ。
「多くの人にとって、今は買わずに賃貸暮らしを考える方が得策です。家を購入しても、かつてのように資産価値の上昇は期待できず、それどころか急速に下がっていく。住宅ローンを支払い終わったら、価値がほぼゼロになっているのが現状です。であれば、住宅にかかるお金は、家賃として大家さんに支払うか、住宅ローンとして銀行に返すか程度の差しかない。そう考えれば、賃貸の方が有利です」
それはなぜか。
まずは、賃貸であれば生活の変化に対応できるというメリットがある。結婚や子育て、子供の独立や、転勤、転職に伴う収入の増減にも対応し、その時々の生活に合わせて、無駄のない出費で暮らすことができる。
また、持ち家にしてしまうと、ローン返済に加えて、毎年の固定資産税や管理・修繕などの維持費が余計にかかる。
紀平氏の試算によれば、30年間これらの出費を払い続けた場合、賃貸暮らしと比べて、平均して2000万円程度多く出費することになるという。つまり、賃貸を選べば、その2000万円を貯蓄や資産運用に回せるのだ。
さらに、日本の住宅は30年程度暮らすと、建て替えや大幅なリフォームを必要とする場合が多い。持ち家であっても生涯暮らせるわけではなく、多額の追加コストがかかってくる。
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（＊）住宅ローン返せない人増加 家捨てても債務から解放されない
（週刊ポスト2012年2月24日号）
ttp://www.news-postseven.com/archives/20120219_88338.html
いま、住宅ローンを返せずにマイホームを手放す人が増えている。不動産競売流通協会のまとめによると、2010年度の競売件数は5万1746件。リーマンショック直後の2009年度よりは7000件ほど減少したものの依然高水準だ。
消費者ローンに詳しい弁護士の瀧 康暢氏はいう。
「住宅ローンの相談に来る人が昨年6月あたりから急増しています。圧倒的にボーナス払いができなくなった人が多い。マンションだと、20戸に2戸が滞納を抱えており、1戸（5％）は競売に入っている状況です」
実際にローン破綻する場合は次のようなプロセスをたどる。
「ローンの支払いを3か月連続で滞納すれば、金融機関から法的手続きに入る通知が来ます。そして半年後には競売の手続きに入ります。ただ、最初に通知が来た時点で返済方法を変更したり1か月分でも払うことができれば、法的手続きを先延ばしにできる場合もあります」（瀧氏）
住宅を手放しても、借金が残ると悲惨だ。そもそも、アメリカの住宅ローンは、債務者は住宅の処分以上の責任を問われないノンリコースローン（非遡及型融資）であるが、日本では住宅が担保割れしていれば不足分の債務を負わなければならないリコースローン（遡及型融資）である。
住宅問題に詳しい神戸大学大学院教授の平山 洋介氏が語る。
「ローン・トゥ・バリュー（LTV）、つまり住宅価格に対するローンの比率は、ドイツでは50〜60％程度であるのに対し、日本では100％の場合も多い。だから、資産価値が下がるとすぐに担保割れになる」
返済できなくなっても金融機関に鍵を送って家を出れば債務から解放されるというわけにはいかないのだ。「任意売却できた場合でも、その後は残った借金に苦しむケースがほとんど。残債が200万〜300万なら何とか頑張ることもできますが、1000万円以上残っていれば、ほとんどの人が自己破産までいきます」（瀧氏）
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（＊）家は買うべきか否か論争 「完済に辿りつけるか難しい時代」
（週刊ポスト2012年2月24日号）
ttp://www.news-postseven.com/archives/20120218_88144.html
住む家は買うか賃貸かこれは永遠の議論だが、住宅問題に詳しい神戸大学大学院教授の平山 洋介氏は、そもそもマイホーム購入の合理性が減ったと指摘する。
「戦後、政府は住宅建設で経済成長を推進し、住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）が供給した住宅ローンが誘い水となって中間層の持ち家取得が増えました。住宅・土地価格の上昇率は賃金・物価のそれを上回り、住宅所有は資産形成の有効な手段でした。供給サイドにとっても、賃貸は資本回収に時間がかかるのに対し、売り家の場合はすぐに回収可能で合理的だったのです」
しかし、バブル崩壊でデフレ経済に突入した。
「デフレのもとで住宅ローンを背負うと、実質的な債務負担が重くなっていきます。給料は上がらず、雇用は不安定で、持ち家の資産価値は下がる。政府は適切な賃貸住宅を増やし、無理をして家を買う人を減らすようにする必要があるでしょう」
消費者ローンに詳しい弁護士の瀧康暢氏も持ち家信仰に注意を促す。
「『家賃もローンも毎月の支払額は同じ』『賃貸はいつまでたっても持ち家にならない』というセールストークをよく聞きますが、完済までたどりつけるかどうかが難しい時代です。住宅ローンは向こう数十年間の家賃を前借りしていることになるので、そうしたリスクを覚悟のうえで家は買わなければなりません」
変動か、固定か、はたまた賃貸か選ぶのはあなた自身だ。
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（＊） 「家を買いたくなったら」
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4872905148/ref=as_li_tf_tl?ie=UTF8&tag=heartlinks-22&linkCode=as2&camp=247&creative=1211&creativeASIN=4872905148
タワーマンション、コーポラティブハウス、中古物件リフォーム、自由設計など、エリアと物件の選び方から、価格、買い方、住宅ローンまで。「知っておくと得する税金の話」「広告の見方」ほか、最新情報を追加した決定版。
家を買うことのメリット・デメリット
買うか、買わないか
新築か、中古か
一戸建てか、マンションかを判断するための知識
そして
ローンについて、税金について
値引き交渉の仕方について
契約時の書類チェックについて
引渡し時の注意事項など
家を買おうかと迷い始めてから購入、引渡しまでのアドバイスが書かれています
＜目次＞
第1章 「買うこと」を決めるその前に
第2章 「理想の家」のイメージを固める
第3章 「理想の家」を見つけるコツ
第4章 お金の話
第5章 種類別買い方の極意と注意点
第6章 購入後に後悔しないために覚えておきたいこと
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（＊）ビジネススキルとキャリアアップの情報掲示板
http://makingsense.sakura.ne.jp/cgi-bin/business/patio.cgi
ビジネス、経済、投資、マーケティング、マネジメント、経営戦略、キャリアアップ、ビジネススキル、仕事術、就職活動、転職、役立つ資格の掲示板
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